虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。控制率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。

　　近来，“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。

　　空置率过高？

　　2005年12月，有消息称，国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。由此计算，我国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。

　　而根据2006年2月国家统计局公布的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。根据这一组数据表明，我国面临着潜在的住房过剩风险。

　　适当的风险意识固然值得提倡，但是对于传言中的26％的空置率以及超过国际公认的10%的警戒线的判断，笔者却不敢苟同。

　　实际空置率为多少？

　　据统计，早在1993年我国的商品房积压就达到5000多万平方米，1998年底这一指标达到8783多万平方米，2002年7月进一步上升到1.2亿平方米，而2003年建设部公布的这一指标则为1.28亿平方米。在这个过程中，舆论界，包括很多学者在内，一直认为空置面积过大、空置率过高。但如果空置率真的远远超过了国际警戒线，甚至达到26％这样的地步，就意味着商品房处于绝对的供过于求状态，房价必然呈现明显下跌趋势，许多开发商和开发投资自然会退出。然而事实却是房价在不断上涨，在某些城市上涨速度甚至很快，而开发商却都在拼命拿地，有强烈的开发建设冲动。

　　这种现象如何解释？既然“产品结构不合理”，这么多年过去了，开发商为什么不主动调整、适应需求呢？房地产业是民营化程度很高的行业，开发商可都是趋利的。

　　问题都出在空置率的计算公式和空置标准的规定上。欧美大多市场经济国家，崇尚的是市场调节，虽然都在搞住房保障制度建设，但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题。而“空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区”这一“国际惯例”的出处，笔者确实难以求证。

　　虽然国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子（在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上，刘志锋副部长印证了这一点）。而在国内，有的机构或学者是用空置面积除以当年商品房竣工面积来计算空置率，有的却是用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然，与国外学者使用的公式相比，这两个公式的分母缩小了大约20～60倍，

　　根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2004年12月末，我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根据最新数据，2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米（空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系），两者的空置率仍然不足1％。

　　住房空置的合理性

　　需要强调的是，房地产市场有一定量的空置面积十分正常。

　　首先，商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中，而是要经过销售或出租出去，需要一个合理的时间段，这类似工业产品的库存期。在这段时间内，这些商品房将暂时表现为空置状态。造成这种状况的原因至少有三个方面：第一，商品房价格昂贵，正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄，因此在购买时消费者非常谨慎，需要一定时间进行决策。第二，商品房是存在较大差异的商品，消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房，这需要时间。第三，商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息很多,为达成交易，开发商与消费者之间有一个信息沟通的过程。基于以上三点，商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类。假如以一年为标准来划分摩擦空置和市场空置，市场空置估计只占一半左右。

　　其次，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品；无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买，或者在价格上消费者根本不能接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本无法卖出。这些商品房也表现为空置状态。

　　如此看来，我国的商品房空置率指标与外国学者使用的指标虽同名却毫无可比性，而据此得出的结论也就很难具有说服力。偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。