一九九四年全国土地估价师资格考试卷(三)土地估价计算题
本部分由4道土地估价计算题构成，请根据题目的条件和要求，详细分步进行计算，共100分答题时间为90分钟。

    1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。（注本题不计房屋现值利息）（本题30分）。

    2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。（本题30）

    3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：

项    目

待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(评估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交价格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

容 积 率
2
3
3
4
2

区域
条件
位    置
0
-2%
+3%
0
-3%

基础设施
0
-1%
-2%
+2%
0

交    通
0
-2%
0
+3%
0

个别
条件
地    势
0
-2%
+1%
0
-2%

形  状
0
+3%
0
0
+1%

其    他
0
-3%
-3%
0
-2%
    对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表

容 积 率
1
2
3
4
5

修正系数
1
1.8
2.1
2.3
2.4

请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分）
    4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。（本题20分）