一九九四年全国土地估价师资格考试试卷（四）土地估价实务
本部分由两个估价报告构成，请认真阅读案例报告并加以分析，指出其中存在的问题，并说明原因，本部分50分，答题时间为60分钟。
1．（本题20分）土地估价报告：
一、评估对象概况：
××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
二、评估目的：
××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三、评估依据：
1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2．《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。
3．《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4．《××市实施<土地管理法>暂行规定》。
四、评估过程：
土地部分
1．征地成本费：
根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米
2．三通一平费用：86.00元/平方米
3．投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4．正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5．地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
6．单位地价：267.23元/平方米
7．年租金额：
年纯收益（年租金额）=地价×还原利率
根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。
即：年租金额＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
地上物部分
1．已拆除和待拆除部分：
名称
面积(平方米)
结构
成新
重置价(元/平方米)
估价额(元)
围墙
357.68
砖实砌
8
46.00
11445.76
厕所
16
砖木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房
44.4
砖石棉瓦
7
200.00
6216.00
废料棚
16
砖石棉瓦
7
200.00
2240.00
电焊间
14
砖墙瓦顶
9
390.00
4914.00
仓库
28
砖混
9
390.00
9828.00
化验室
28
砖混
9
390.00
9828.00
库房
112
砖石棉瓦
7
200.00
15680.00
水泥路
300
水泥
9
20.00
5400.00
合计
66991.00
2．出租部分
二楼会议室建筑面积138.60平方米，楼面分摊占地69.30平方米，需出租给飞马公司。
房屋部分：重置价 620元/平方米
小区配套 48元/平方米
商业网点 40元/平方米
合 计 744元／平方米
估计额=744×138.6=103118.40（元）
土地价额=69.3×267.23=18519.04（元）
二楼会议室总估价额=18519.04+103118.40=121637.44（元）
年租金额=121637.44×9％=10947. 37（元）
五、土地和二楼会议室总租金额：
年租金额＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）
六、评估日期
七、评估人签字：
一九九三年二月十八日
2．（本题30分）土地资产评估报告
第一部分
一、委托评估方：××
二、受托评估方：××
三、评估目的
××厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。
四、评估依据
1．国家土地管理局、国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》；
2．国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）；
3．××厂的《国有土地使用证》：
五、评估对象
1．土地使用权面积：470955.31平方米；
2．建筑占地面积：307390.29平方米；建筑覆盖率：65.27％；
3．建筑面积：268087.03平方米，平均容积率：56.92％；
4．用途：工业生产性用地；
5．开发状况：五通一平熟地；
6．座落：XX。
六、评估价格类型
工业生产用地及相关经营、管理用地土地使用权股份价格。
七、评估价格年期
五十年国有土地使用权价格。
八、评估价格货币种类
人民币。
九、评估基准日期
一九九三年十二月三十一日。
十、评估结果有效期
自评估基准日期起半年。
十一、评估结果
1．土地资产总额108319721元人民币；
大写：壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整；
2．单位面积价格：每平方米230元人民币。
十二、评估单位及估价师：××。
第二部分
一、××厂简况
××厂始建于1958年，是生产大型综合性发电设备的制造工厂，该厂总占地面积约73万平方米，厂房建设面积23万平方米，职工10175人，下辖14个分厂及1个研究所。
二、整体区位条件
（一）自然地理位置
××厂位于××省××市，其厂区已发展成××市市中区的一部分。
××市是1983年8月经国务院批准成立的省辖市，辖四区一县，面积为5953.75平方公里，市中区面积为1093.18平方公里。××市距××省会约59公里。
（二）整体经济环境
××建市十年来，国民经济一直保持持稳定高速发展。初步统计，1992年全市国民生产总值76亿元，完成工农业总产值183.17亿元，财政收入71883万元。尤其是工业生产得到了迅速发展，××市始终把发展工业作为振兴经济的战略任务来抓，制定和实施了一系列促进工业生产发展的政策措施。1992年全市完成工业总产值142.09亿元，比上年增长41.08％。
（三）交通条件
××市的交通条件比较优越，连接西北、西南地区的铁路、公路干线贯穿该市境内，井有若干铁路支线与主线相连；由市到县，由县到乡的公路网络已经形成，公路密度已达每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，进而与长江水运相连，交通更加便利。
××厂西靠××铁路，厂内有铁路专用线连接主要生产厂房和××铁路，该厂生产所需的原材料及其产品都将通过专用铁路经铁路运输编组站后连接××铁路。厂区北侧的××西路为通往××火车北站的必经之路，东面的××公路可通往全国各地，南面的××西路，西面的××路都是××市的主要城市干道。
（四）基础设施状况
××市近几年投入了大量资金，加速了能源、交通、通讯等基础设施的建设。全市主变电容量已达96.27万千伏安，电力供应充足；程控电话装机容量已达2.5万门．2000门9000HZ移动电话通讯畅通。目前，移动通信网络已覆盖××市全境。报刊投递的机械化等在不断完善壮大，可办理国际通讯信函，包裹和报话业务；××市水源丰富，全市拥有水资源83亿立方米。××厂所处区域的电源、排水、供水、通讯、道路等基础设施在已基本配套完善，投资环境良好。
（五）工业集聚状况
××市一个以重型机械、矿山机械、发电设备等制造为骨干的重要的机械工业基地，机械工业的产值已占全市工业总产值的四分之一以上。许多重型企业可以形成互为原料的生产体系。以××厂为龙头14家企业事业单位组成的××联合公司，可以生产大、中、小交直流电机及水轮发电机组。
三、评估原则
1．以成本逼近法为主。××厂是大型的国有企业，建厂历史较长。以前国家确定企业的生产品种，规定任务并且限定销售价格，而财务核算中不含土地资产的价值，这种历史状况不能不予以考虑。虽然近两年开始实行企业自主经营总承包，销售定价放开，并且将部分资产转换经营机制，组建股份制企业，而生产经营仍然是建立在原××厂的基础之上。所以，在进行土地资产评估过程中，土地资产价值额占资产额的比重不宜过高。因此，用成本逼近法进行评沽较适宜。
2．用市场资料比较法调整评沽结果。企业所使用的土地是国有资产，土地资产折价入股组建股汾制企业，由××厂作为国有法人股的持有者行使股权。因此，土地资产的评估也要使用国有资产的价值得以充分体现，防止国有资产的流失。用成本逼近法评估的结果需要以市场资料加以验证和调整，以使国有土地资产价值更接近于现时的市场价值。
四、运用成本逼近法进行评沽
从土地使用现状看，评估土地已经为开发后的熟地，工业生产所需的基础设施都已经开发完成。因此，这里按工业用地熟地进行评估，主要包括土地使用权的取得费用及土地开发费用两部分。
（一）土地使用权取得费用
（1）土地征用费。包括土地征用补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费等，××市一般标准为粮地每亩2.28万、菜地每亩2.70万，因为该厂区已发展为城区边缘部分，所以这里按菜地标准计算，每亩2.70万元。
（2）土地管理费。一般按征用费的1－3％计征，但是在实际工作中均按每亩0.8万计算。
（3）耕地占用税。××市城区标准一般为每亩8004元；××乡为7035元。由于××厂厂区现在已经发展成为××市城区的一个重要部分，这里按城区标准每亩8004元计算。
（4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。
（5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。
土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。
（二）土地开发费用
（1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。
（2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。
（3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发利息每亩为0.44万元。
（4）不可预见费。以前三项的3％计算，则每亩约为0.25万元。
因此，土地开发的总费用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。
（三）土地开发利润
工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项（一）征用土地总费用+（二）土地开发总费用的10％计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。
综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：（一）+（二）+（三）．每亩14.8万元，每平方米为222元。
五、运用市场比较法进行评估
运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。
表一 土地使用权转让样点表
序号
承让方
承让方
地点
土地面积(平方米)
土地转让金额(万元)
单位金额(元/平方米)
用途
备注
1 淮河路44号
6146
30
48.812
工业
92年10月转让
2 黄山路
2383.17
35
146.883
仓库住宅
1991年2月8日
3 华山北路16号
5730
325.3
568
兼并
1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)
4 下南街口与长江西路相交处
1608
88
547.264
旧城改造
该费用为拆迁补偿费;1992年11月27日
5 长江西路150号
1787
44.4
248.461
旧城改造
该转让金为土地转让价1992年12月17日
6 市文化宫
1666.668
27.5
164.999
此为土地补偿费1992年11月25日
7 凉山路西侧
1126.5
18.5406
164.586
该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日
8 泰山北路8号
1400.001
230
1642.856
地上建筑物随同转让1993年7月21日
9 岷江西路
2647
37.5986
142.042
仓库
92年12月20日转让9.4707万元/亩
10 庐山路与岷江二号路交汇处
10000
160
160
办公商业
生地转让1993年6月21日
（一）比较样点的选择
经过对比较样点的分析，认为样点1、2、9转让价格过低，在对其情况不甚了解的条件下，不宜做为比较案例；样点3、4、8因为大多是连同地上物一起转让，故价格偏高，这里也不宜采用为比较样本。
（二）有效样本因素比较
评估对象土地价格=样本土地价格×正常情况价格/交易情况价格×估价
日期价格/交易当时价格×估价对象区域影响/交易实例区域影响
×估价对象个别影响/交易实例个别影响
=比较样本土地价格×100/（）×（）／100×（）／100×
（）/100
表二 地块因素比较表
实例与评估对象相比比较因素
5
6
7
10
土地用途
旧城改造
办公商业
基础设施
交差
差
差
生地
交通通达度
相当
相当
相当
差
集聚规模
相当
相当
相当
差
距市中心距离
较近
近
近
远
交易日期
一年前
一年前
半年前
半年内
表三 比较因素修正率表
比较样本
修正项目
5
6
7
10
样本成交价格(元/平方米)
248.461
164.999
164.586
160
交易情况修正
100%
100%
100%
100%
区域因素修正
90%
95%
95%
120%
个别因素修正
100%
115%
115%
120%
交易日期修正
120%
120%
110%
110%
修正价格(元/平方米)
268.34
216.3
197.79
253.44
注：①因为比较样本都经过筛选，将畸高畸低样本删除，故这里情况正都取100／100。
将以上四个比较实例修正后的土地价格进行权数平均后，得到市场比较法测算的土地资产价格每平方米为234元。
六、评估结果
综合前面所述各种情况，将两种评估方法相互参照，最后确定：
1．土地价格为每平方米230元。
2．××厂国有土地使用权折价入股额为：108319721元人民币
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